租后管理慎选房客　勿使空置期吞蚀房租
更新日期:2007/08/13 15:06 记者:文／今周刊李建兴
选标的、招租是一门学问，而出租后的风险管理更是不可忽略。北区房屋总经理彭培业提醒所有的房东，得注意「空置期」问题，其中有寒暑假的学区市场，最好以学期为单位收租；而流动率高的店面，则最好找到稳定性高的连锁加盟店为房客，并签下多年租约。

另外，房东还得注意房客对房子的破坏，恶房客积欠租金，在房子内作奸犯科、自杀等隐形成本，除了平时招租时要慎选房客外，更得勤与房客联系。

总之，只要能循序渐进掌握每一项租屋法则，成为赢在房市的「包租公、包租婆」，其实并不困难，而且只要操作得以宜，相信「租」比售更能稳健获利。

租屋大不同——三大黄金租屋市场比一比店面：购入成本最重：店面是各种租屋产品中租价最高也是购入成本最重的，且易受市场景气影响，使得房客客源和租价大幅浮动，空置期亦较长，市场行情透明度也较低，但出租时通常无须装潢。住宅：装潢成本较大：住宅租金行情一般介于学区和店面间，但选对地点，一旦出租，较不容易空置，与学区租屋相较，上班族较要求配备，因此出租前得花较大的成本装潢。学区：具修缮隐形成本：学生族群是客源最好计算、最稳定的，但有寒暑假固定空置的情况。与上班族相较，学生重价不重质，因此出租只要简配即可，须注意学生破坏力，退租后花心思修缮。

怎么租、才划算？——租屋投报率公式公式一：总价报酬率年租金／房子总价＝租金投报率1.此为传统算法，适用于赚价差的投资客及赚租金的包租公，原则以4%为合理底线2.赚价差的投资客，可先锁定房价，求出合理租价，如房价500万元，至少年租金20万元方为划算的出租价格。(A／500万元=4%，A=20万元)3.包租公得先打听租价行情及锁定目标租报率，再求出最高买价，如租金行情20万元，又希望达到5%投报率，则买价最好压在400万元以内。(20万元／A=5%，A=400万元)

公式二：成本报酬率年租金／购屋自备＝租金投报率此公式适用善用房贷进行财务杠杆操作者，若以7成贷款，则以15%为底线，一般应可达45%