更新日期:2007/08/13 15:22 記者:文／今周刊李建興、趙曉慧
室內設計師張軍偉，從高中時期就是位包租公，他擅長將中古屋切割改裝，倍增出租單位和租金投報率。而他每月收租六十多萬元，淨賺三十多萬元，生活優閒，猶如現代版的員外。

古代家財萬貫的員外，閒來無事巡視遍布各地的田地及屋舍，一面收租又一面遊山玩水，羨煞眾人。目前每個月收租六十多萬元的張軍偉就是過著這樣的生活。五年九班，目前擔任室內設計師的張軍偉，理著個性的平頭，手持名牌公事包，一臉青澀模樣，實在看不出他已年近四十。

每天一早，他總是一襲運動休閒裝扮，套上球鞋後便急忙出門。其實，對張軍偉而言，他的生活沒有打卡、沒有辦公室。熟知他的人都知道，「室內設計」充其量只是他的副業。

他每天帶著公事包，裡面裝著全台分區地圖、PDA、皮尺、都市計畫表，開著車一路由台北到台中，又轉進高雄，在各地看房子、簽約才是他的正職。

張軍偉繞遍全台看的，都是自己的房子。數一數，他在全台灣已擁有二十幾棟房子，據點遍及全台。就以台北來說，遼寧街、中山北路、吳興街、安和路、基隆路、西門町都有他收租的足跡。

「我們張顧問（張軍偉），像古代養士三千的諸侯，光房客就足足有七十多人！」幫忙張軍偉處理租房雜事的李家宜說，光靠租金，張軍偉每月坐收六十多萬元，若扣除貸款，還多出三十多萬元的盈餘。在朋友眼中他是最經典的「時尚員外」，也是名副其實的「包租公」。

力行分割出租 租金極大化

張軍偉的朋友都喜歡喊他「張顧問」，因為不同於一般的房市投資客，總在買進賣出的市場裡鋌而走險，張軍偉自操盤房市以來就從未賣掉一間房子，全靠租金養房。因此，談起包租，他不但是顧問，還是達人。雖然張軍偉才三十多歲，但早在高中時期，就開始當起包租公，二十多年的實戰經驗，為他修煉出無可取代的獨門心法。

一九八○年代，原住高雄的張家，因為父親北上創業而留下還在念職業學校的他獨守三房的老公寓。從小就很有生意頭腦 ..

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租後管理慎選房客　勿使空置期吞蝕房租
更新日期:2007/08/13 15:06 記者:文／今周刊李建興
選標的、招租是一門學問，而出租後的風險管理更是不可忽略。北區房屋總經理彭培業提醒所有的房東，得注意「空置期」問題，其中有寒暑假的學區市場，最好以學期為單位收租；而流動率高的店面，則最好找到穩定性高的連鎖加盟店為房客，並簽下多年租約。

另外，房東還得注意房客對房子的破壞，惡房客積欠租金，在房子內作奸犯科、自殺等隱形成本，除了平時招租時要慎選房客外，更得勤與房客聯繫。

總之，只要能循序漸進掌握每一項租屋法則，成為贏在房市的「包租公、包租婆」，其實並不困難，而且只要操作得以宜，相信「租」比售更能穩健獲利。

租屋大不同——三大黃金租屋市場比一比店面：購入成本最重：店面是各種租屋產品中租價最高也是購入成本最重的，且易受市場景氣影響，使得房客客源和租價大幅浮動，空置期亦較長，市場行情透明度也較低，但出租時通常無須裝潢。住宅：裝潢成本較大：住宅租金行情一般介於學區和店面間，但選對地點，一旦出租，較不容易空置，與學區租屋相較，上班族較要求配備，因此出租前得花較大的成本裝潢。學區：具修繕隱形成本：學生族群是客源最好計算、最穩定的，但有寒暑假固定空置的情況。與上班族相較，學生重價不重質，因此出租只要簡配即可，須注意學生破壞力，退租後花心思修繕。

怎麼租、才划算？——租屋投報率公式公式一：總價報酬率年租金／房子總價＝租金投報率1.此為傳統算法，適用於賺價差的投資客及賺租金的包租公，原則以4%為合理底線2.賺價差的投資客，可先鎖定房價，求出合理租價，如房價500萬元，至少年租金20萬元方為划算的出租價格。(A／500萬元=4%，A=20萬元)3.包租公得先打聽租價行情及鎖定目標租報率，再求出最高買價，如租金行情20萬元，又希望達到5%投報率，則買價最好壓在400萬元以內。(20萬元／A=5%，A=400萬元)

公式二：成本報酬率年租金／購屋自備＝租金投報率此公式適用善用房貸進行財務槓桿操作者，若以7成貸款，則以15%為底線，一般應可達45%