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民法大翻修 顶楼可办登记
物权编修订，顶楼所有人办产权登记，即可供抵押借款等用途
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我国民法物权编将有重大变革。法务部修正民法物权编，将纳入民间的习惯法，创设共有动产的管理约定，并建立共有不动产的登记制度，增设「区分所有」的所有权型态，将原有的债权效力转化而具有物权效力。
以公寓大厦的顶楼来说，未来区分所有人只要办理产权登记，顶楼即可供为抵押借款等用途，发生担保物权效力，对民间社会与金融机构间等关系影响重大。
民法物权编3阶段修法工程，依序是 1、担保物权。已完成修法立法工作，在去年9月28日施行，其中最重要的就是最高限额抵押权的法制建立。2、通则章及所有权章。3、用益物权及占有等部分，法务部将在今年底完成修正送交行政院审查。
行政院院会昨天通过的通则章及所有权章修正草案，即将送交立法院下会期完成立法程序。
此次修正的主轴在于「物尽其用」及「保障交易安全」，包括，缓和物权法定主义将民间习惯法纳入其中、确定不动产登记的公信力、调和不动产相邻关系、促进共有物管理关系的透明化、共有物分割方法的多样化及明确化等。
以纳入习惯法为例，银行间在民众办理担保物权抵押借款时，早已习惯将担保品设定最高限额抵押权，但民法物权编始终未将最高限额抵权的名称及内容纳入其中，有违物权法定主义，直到去年才修法通过，这项金融机构沿用40多年的习惯才纳入规范。
此外修法还增订「区分所有」建筑物的原则性规范，让所有权制度趋于完整性。
所谓「区分所有」，就是将现代社会普遍的公寓大厦中所有权单独所有（专有）与共有等这两种所有权形态外，增加第3种即区分所有的型态。
例如在1栋10层大厦，甲住3楼，那么3楼的所有权是甲所专有，而甲持有公共设施如楼梯、走道、顶楼、大厦前院花园等为大厦全体住户共有。
但，目前民间习惯上对于共有部分，在顶楼的使用，可能在住户向建商购买时，即以契约来「约定」，登记顶楼为10楼住户使用，而大厦前院花园则为1楼住户所有。
这种「约定」俗成的契约，法律上只有债权效力，并没有物权效力。
万一甲搬离该大厦后，新住户乙进驻，主张对大厦共有部分有权使用，乙可能因此与10楼或1楼起冲突，甚至引发诉讼官司。
此次新增「区分所有」的规定后，10楼与1楼住户以较多代价购买的顶楼或前院花园的权利，不仅是只有契约关系，也将拥有物权效力，从而建立完整的所有权制度。
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