一、某商店樓板面積50坪，月租8萬，重建價每坪6萬，地價稅每年2萬，房屋稅每年3萬，管理費每月3000元，每年保險費為建物價格0.2%，修繕費為建物價格0.3%，收益還原率4%，假設每年收支不變，求店面收益價格。(25%) 年租金收入=8萬×12月=96萬

重建成本=50坪×6萬=300萬

管理費=0.3萬×12月=3.6萬

保險費=300萬×0.2%=0.6萬

修繕費=300萬×0.3%=0.9萬

淨營運收益=收入－地價稅－房屋稅－管理費－保險費－修繕費=96－2－3－3.6－0.6－0.9=85.9萬

收益價格=85.9萬÷4%=2147.5萬


二、某建設案之投資成本為2000萬，其中土地成本為1000萬，建1000萬，分25期折舊。現銀行同意貸予Ａ投資公司1500萬（Ａ公司自行出資500萬），貸款利率5%，分10期按月攤還。Ａ投資公司預計將本建設案規劃為60間套房，每間租金5萬元，預估閒置率5%，管理費用每年10萬，稅率25%，請問本案之DCR，ROE，ROA分別為何？(25%) 可能總收入=60間×5萬=300萬

毛收益=300萬×(1-閒置率5%)=285萬

營運淨收益(NOI)=285萬－10萬(管理費)=275萬

債償支出=1500萬×MC(5%/12 , 10) ×10=1534.589萬

利息=153.4589×10期－1500萬=34.589萬

每年折舊=1000萬÷25期=40萬

稅前淨收益=營運淨收益－折舊－利息=275萬－40萬－34.589萬=200.411萬

稅=稅前淨收益×稅率=200.411萬×25%=50.1028萬

稅後淨收益=稅前淨收益－稅=200.411萬－50.1028萬=150.3082萬

DCR(債務保障比例)=營運淨收益÷債償支出=275萬÷153.4589萬=1.79

ROE(1.稅前權益 ..

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