以下是朋友日前遭遇租約上的問題，試著把它寫成實例題樣貌，請大家給予意見。謝謝。

甲22歲家住新竹，三年多前因考取北部大學緣故隻身前往台北。遂在其學校附近承租乙所有之套房一間，雙方訂定租賃契約。於契約上明定租約自94.9.1~95.8.31計一年，且甲須支付押金兩個月。乙並於契約明定甲如於期滿前退租，蓋不返還其押金。期間，甲乙每滿一年即訂定一紙新約，改其租約週期。時間飛逝，第四年隨即到來。 ..

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1.甲可否提早解除契約？
2.乙於契約明定“期滿前退租不返還押金“，是否違法？
3.丙之敘述，是否有理？
4.甲對乙，乙對甲，各有何請求權？請說明之。

1.不可以
2.無
3.無理,因為連簽四次
4.甲,乙最好就是依合約,這信用的問題


有些事一動到法律,就很難轉圜,所以試著找人去跟房東溝通看

以下是ptt網友回文，提為參考：

1.租賃契約係屬長期契約，該用的法律用語應稱＂終止＂　而非＂解除＂因為就發生瑕疵之租賃契約，仍是有承租人使用該租賃物之事實。故解除契約發生溯及不生效力，那麼承租人便可向出租人請求返還自租賃契約生效開始向出租人給付之租金。如此對出租人不公平再者，可否提前終止契約，民法為普通法，在土地法中有房屋租用之特別規定若土地法未規定之部分才適用民法。本案中，基於契約自由訂立原則，在法律行為不違背公共秩序善良風俗及強行規定下，應尊重契約中約明可提前終止租約之約定。（民法第71.72.453條參照）
2.承上述，契約行為之約明＂期滿前終止租約不返還押金＂，租賃並無詳細規定。惟押金應屬出租人為求承租人能依約履行租賃契約內容所為之擔保金，既承租人能依規定期前通知出租人欲提前終止租約，則無法使已為社會弱勢之承租人增加其本無之負擔，如此事先約定之條款，對於承租人顯失公平，應解為無效。（民法第247-1條參照)，另同法第74條亦有成立之可能而可得撤銷。
3.因為租賃契約中出租人甲並無在承租人為告知之情形下，就負有原契約 所無之義務，以此主張應為無理由。其次對於丙主張承租人甲係因急迫輕率或無經驗而為法律行為，進而可得撤銷該契約因甲為隻身前往台北租賃房屋之大學生，在若未簽約情形下極可能短時間無法尋找到其他置身處所，則有可能係在甲急迫情形下而訂立該租賃契約，故為有理由。
4.請求權：
甲對乙應有：
(1)契約上之期前終止權
(2)民法第74條因急迫輕率無經驗下之法律行為撤銷權
(3)民法第184條第1項前段侵害個人自由意志決定權(此處不確定^^")
乙對甲應有:
(1)契約上請求承租人支付租金請求權

1.不該當247-1喔
2.也不該當74喔
3.個人自由意志權..........
4.最好要考慮雙方的利益，不要僅就單方利益來考量。(房東雖知道房客是學生，怎知道畢業後還會不會留在此發展呢)
5.所以最好依租賃法450、453、454來處理，另外由於契約上押金的性質到底要怎麼解釋，可能是該種類型案件說明時要注意的地方。

不過個人之見解是援用252，並說明租約是一年，如果住了一個月就終止與剩最後一個月就終止，如果都要視為違約而處相同的違約金(擔保)，可能並不公平，在本案，提前於該年六月底終止契約究其實際，該房東所損失之機會成本必然小於租了一個月就終止。

所以可以請求法官衡量已住了三年多(暗示給房東賺了三年多)，並僅剩2個月就到期了，可知房東的損失必然小於2個月的租金，本於損益相抵216-1(那兩個月房東也可以利用啊)及審酌252，請求酌减違約金。

另外補充土地法98，可以就該押租金算利息，所以可以再減去該利息(3年多不是1年喔)。

Luciferydog大實在有夠厲害，在ptt很多版友都一面倒的認為係承租人毀約，須付賠償責任；沒想到您居然還能夠有這樣見解，真的是佩服至極！待我把您的文章po過去，看看持反面見解的人還能否論辯。