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本来卖房子是有钱人的事情，由我来说不太合适，但是最近一次交房租的经历给我的打击太大了，竟然有些神志不清得考虑起买房子的事情。虽然大家都有共识，北京这地界的房东黑，但是没有交过房租的人很难理解他们到底黑到什么程度。上个月交完下一季度的房租之后，我数了数帐户里剩下的那组数位，发觉竟然不够买双像样点的鞋。哇呀呀，我几个月起早贪黑，勒紧裤腰带省下来的那些钱竟然全都跑到了房东的口袋里，而我用这笔钱换来的只是跟一窝四世同堂的蟑螂合住在这个破一居里，而且还只能住三个月。自己挣钱别人花，人世间还有比着更悲惨的事情吗？由于现在北京的房租跟买房子的月供差不多，所以就有些动起了买房的念头来。
其实这年头有买房打算的人不在少数，原因也很简单，单位分房没戏了；现在的准老婆又挑剔；如你所知，现在的女孩子誓死也不愿意跟公婆住在一起，这种情况就注定了目前大多数育龄青年为了能早日入洞房而努力打拼的悲惨现状。不过谁也知道，买房实在是一笔很大的投资。一百平米的二、三居室在北京就要花60多万，这个不要脸的价钱，无论是对于蓝领还白领，都是一笔巨大的开支，对于下岗职工相当于什么我就不说了。虽然现在各家银行都鼓励大家贷款买房，哭着喊着要借钱给你来买房。所以房子虽然好住，但是钱难还?，几十万的贷款一还二十年，无论作为债主的银行如何鼓吹买房贷款的便利，但是作为掏钱者谁都会好好考虑一下现在买房到底值不值呢？
其实买房者无非怕两件事，一是买房后房价下跌，一是到期还不起贷款。而就现在单就房地产市场反馈的资讯与经济基本面来看，这两种情况都可能发生，所以买房者还需要三思。下面就试分析一下原委。
未来利率走高的可能
目前的购房贷款还款期通常为二十年。个人首付房款的20％，银行贷款80％房款，而且不能超过额度（例如有的银行这个额度是39万）。今年贷款利率为4－5%，以后贷款利率一年一确定。根据以上条件我们不难算出一个大概，如果从银行贷款（以80％房款为例）买房的话，到时候单需要付的利息就约为20％的房款。换言之，按目前的利率水平，二十年需要总共付1.2倍的房款给银行，而如果还款期间利率走高的话，或者工作有大的变动的话，那我们就只有哭了。
而就现在的经济面分析，利率走高的可能性还是很大。目前的利率水平处于近十年来我国利率水平的低位，在未来的二十年中，当经济过热时，央行首先会考虑调高利率以抑制升温的经济。除此以外，另一重要因素是我国利率制度的结构性问题。我国目前的利率并没有完全市场化，但是市场化的脚步却一直没有停下来过。今年5月，央行就向国务院提交了一项扩大商业银行货款利率浮动许可权的方案，在该方案中允许商业银行对所有企业贷款利率较指定利率上浮50％。而今年8、9月间，世界银行也向中国政府建议稳步推进利率的市场化进程。虽然目前国内四大国有银行集体向央行提议推迟该进程，但中国稳步推进利率市场化的趋势是可预见的。从民间融资情况看，目前较为稳定合理的利率基本处于9-12％的区间，是购房贷款4－5％利率水平的2倍。在该利率水平推算的话，应付利息就需要翻一倍，也就是50万的房子，共需要付出20万利息。当然，这是较为极端的一种情况，但是购房者在买房子的时候应该适当加一个权重对此因素予以考虑，选择适当价位的房屋，以防日后还不起钱。
楼盘供销不平衡，空置房持续增加
国家统计局虽然惯于发"现在的形式一片大好"的资讯，但是据他们发布的一个资料，今年前7个月全国空置房面积大幅上升，全国空置商品房面积1.2亿平方米，其中空置一年以上的超过50%，占压资金超过2500亿元，居中国各行业不良资产之首，情况依然有些不妙，而空置房的增加，是由目前房地产供销不平衡所致，说句大家都懂的话就是花大钱盖起搂来却没有人买。下面以京沪穗三地为例试分析这种情况：
北京
根据北京市统计局提供的资料：截至2002年6月30日，北京市空置商品房的面积为710.1万平方米，增长20.4%，其中商品住宅572.2万平方米，增长21.6%。
1996-2002年北京商品房供销及空置面积
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002.1-6
竣工面积 663.4 682.3 842.8 1208.5 1365.6 1707.4
销售面积 215.3 290.9 490.2 544.4 956.9 1205.0
空置面积 214.8 298.3 334.8 624.3 627.4 774.0 710.1
2002年6月北京市房地产业资料
单位：万平方米
空置商品房面积 710.1
其中：空置商品住宅面积 572.2 80.6%
空置时间时间一年内 376.0 53.0%
人均住房使用面积 17.62平方米
上海
2002年上半年，上海市房地产市场供需总量均达历史同期最高水准：竣工面积468.51万平方米、销售面积646.71万平方米。上海空置房面积的最高峰出现在1999年，达到1297.14万平方米。2002年上半年，虽然商品房空置面积降到869.51万平方米，其中住宅空置面积482.03万平方米，但是从绝对数字上看，空置面积仍然很大。
广东省
广东省目前空置房面积已达2000万平方米，占全国空置房总量的20%。2002年上半年，广东省商品房竣工面积高出销售面积100万平方米，而在建的商品房面积已接近1亿平方米。广东省建行今年要清理的坏账接近800亿元，其中80%与房地产有关，仅广州市两家大型房地产公司所欠地款竟达10亿元以上。
从全国商品房的空置率看，有关专家估计我国商品房空置率高达26%，大大超过国际空置率10%的红线标准。而美国商品房的空置率仅为7%，拥挤的香港市场约为3%至4%。我国商品房空置率持续走高的原因是：国内房地产开发商一味开发需求量不大的高端市场，而轻视开发需求量巨大的中低档市场，供需三角形的倒置导致了供销失衡，而供销失衡若长期存在势必会形成对房地产市场的冲击。
经济适用房供给增加，将带动房价下调
经济适用房是个好东西，跟大宝一样，价格便宜量又足。从国家计委、建设部及财政部近期发布通报来看：我国将计划投资1699.3亿元在全国兴建2.255亿平方米的经济适用房，其中新开工面积占13207万平方米，续建专案施工面积9345万平方米，以便使我等中低收入者有能力整个窝来遮风避雨。鉴于全国空置商品房面积已达到1.2亿平方米，而如果再加上新增的2.255亿平方米低价位经济适用房的话，目前居高不下的房价下行依然初见端倪。
公房的全面流通，将增大房屋供给，冲击现有房价
公房上市流通是从1996年8月上海开始试点的，截至1998年3月有600多套已购公房上市成交。随着《上海市不可售公有住房差价交换实行办法》的出台，上海全面开放了存量市场。从上海的实践看，公房流通极大活跃了二手房市场，二手房的低价转让下拉了新建商品房的房价。随着公房流通推广到更多城市，房屋供给将大幅增加，活跃的二手房市场将冲击现存不合理的虚高房价。在北京等公房面积可观的城市，公房上市流通对于房价的冲击自是一目了然的事情。
投资目的购房增多，不稳定因素增加
我们买房子自然是为了住，但是不排除有很多人买房子是为了其他的目的。据统计，上海市2002年上半年购买高档楼盘的人中，境外人士占了30.9%，外省市人士占22.7%，合计占53.6%，超过了购买高档楼盘者的半数。而去年40万元一亩的地价今年已经能卖到80多万元，4000元/平米以下的楼盘越来越少，8000元/平米以上的楼盘越来越多。据上海社科院最近完成的报告：2002年上海楼市持续供需两旺的背后，正孕育着一些过热的征候，主要表现在楼市圈地运动异常热乎，高档住宅大量上市，投资购房成为时尚。这些以投资投机为目的的购房者，是房地为市场中的不稳定因素，一旦市场方向扭转，会加速资金的撤离而冲击房地产市场，从早期海南的房地产市场的演变过程，我们能得到一些启示。
房地产商争赴最后的盛宴
全国房地产商数量近两年迅速增加，如北京市房地产商从3年前的1000余家猛增到目前的近4000家；房展会日渐频繁，北京市2002年平均每个月有房展2.5次；房地产商"烧钱"行为增多，投资金于开盘仪式、业主联谊、概念推广，显现出楼盘竞争的日益激烈；圈地行为多，广州市场一家开发商一笔圈下1.8万亩土地，远远超出了小区建设的概念，而达到了城镇建设的数量级……在热络的房地产市场氛围中，部分业内人士公开表示了担忧。万科董事长王石公开发表个人意见："5年的增长中，房地产商圈地面积过大，圈地泡沫已经出现。全国地产业平均负债率高达85%，一旦市场出现波动，企业的资金链就会出现断裂"。
在目前的情况下，房地产开发商编出来的诱人故事已经令不少人变成了准购房者，但是这是很危险的一件事情，如果你看到这里还没有打消在近期买房的念头的话，我也只有祈祷万能的上帝来保佑你了，但愿他老人家有空。
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