一、某商店楼板面积50坪，月租8万，重建价每坪6万，地价税每年2万，房屋税每年3万，管理费每月3000元，每年保险费为建物价格0.2%，修缮费为建物价格0.3%，收益还原率4%，假设每年收支不变，求店面收益价格。(25%) 年租金收入=8万×12月=96万

重建成本=50坪×6万=300万

管理费=0.3万×12月=3.6万

保险费=300万×0.2%=0.6万

修缮费=300万×0.3%=0.9万

净营运收益=收入－地价税－房屋税－管理费－保险费－修缮费=96－2－3－3.6－0.6－0.9=85.9万

收益价格=85.9万÷4%=2147.5万


二、某建设案之投资成本为2000万，其中土地成本为1000万，建1000万，分25期折旧。现银行同意贷予Ａ投资公司1500万（Ａ公司自行出资500万），贷款利率5%，分10期按月摊还。Ａ投资公司预计将本建设案规划为60间套房，每间租金5万元，预估闲置率5%，管理费用每年10万，税率25%，请问本案之DCR，ROE，ROA分别为何？(25%) 可能总收入=60间×5万=300万

毛收益=300万×(1-闲置率5%)=285万

营运净收益(NOI)=285万－10万(管理费)=275万

债偿支出=1500万×MC(5%/12 , 10) ×10=1534.589万

利息=153.4589×10期－1500万=34.589万

每年折旧=1000万÷25期=40万

税前净收益=营运净收益－折旧－利息=275万－40万－34.589万=200.411万

税=税前净收益×税率=200.411万×25%=50.1028万

税后净收益=税前净收益－税=200.411万－50.1028万=150.3082万

DCR(债务保障比例)=营运净收益÷债偿支出=275万÷153.4589万=1.79

ROE(1.税前权益 ..

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